Gesetze · Grundsteuer
Grundsteuer: Eine Steuer, die auch Mieter betrifft
Die Grundsteuer zahlt der Eigentümer – über die Betriebskostenabrechnung landet sie aber regelmäßig bei den Mietern. Seit 2025 wird sie nach neuen Regeln berechnet.
Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer auf Grundstücke und Gebäude. Sie zählt zu den wichtigsten Einnahmequellen der Städte und Gemeinden und finanziert unter anderem öffentliche Infrastruktur, Schulen und Kinderbetreuung.
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach reformierten Bewertungsregeln erhoben. Die Reform war notwendig geworden, nachdem das Bundesverfassungsgericht die bisherige Bewertung auf Basis jahrzehntealter Einheitswerte im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt hatte.
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Quelle: Bundesfinanzministerium, FAQ zur neuen Grundsteuer
Die Bewertung berücksichtigt je nach Modell unter anderem Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Baujahr und Wohnfläche. Elf Länder wenden das Bundesmodell an, andere haben eigene Modelle eingeführt – etwa Baden-Württemberg ein reines Bodenwertmodell oder Bayern ein Flächenmodell. Die Berechnung unterscheidet sich daher teilweise erheblich zwischen den Bundesländern.
Warum betrifft die Grundsteuer auch Mieter?
Steuerschuldner ist grundsätzlich der Eigentümer. Bei vermieteten Wohnungen kann die Grundsteuer aber als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Die Betriebskostenverordnung nennt sie in § 2 Nr. 1 ausdrücklich als „laufende öffentliche Last des Grundstücks“.
Damit verändert jede Änderung der Grundsteuer unmittelbar die Nebenkosten. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2025, die viele Mieter im Laufe des Jahres 2026 erhalten, enthält erstmals die Grundsteuer nach dem neuen Bewertungsverfahren.
Führt die Reform automatisch zu höheren Nebenkosten?
Nein. Die Reform sollte nach dem politischen Ziel insgesamt aufkommensneutral sein: Die Gemeinden sollten ihre Hebesätze so anpassen, dass sie nicht mehr einnehmen als vorher. Für einzelne Grundstücke kann die Steuer dennoch steigen oder sinken, weil sich die Bewertung verschoben hat.
Hinzu kommt die Finanzlage der Kommunen. Viele Städte und Gemeinden haben ihre Hebesätze 2026 erneut erhöht, um steigende Ausgaben zu finanzieren – in Hessen etwa mehr als 150 Kommunen, auch in Nordrhein-Westfalen setzte sich der Trend steigender Hebesätze fort. Für Mieter kommt es letztlich darauf an, welche Grundsteuer für das konkrete Grundstück anfällt und wie sie in der Abrechnung verteilt wird.
Quellen & weiterführende Informationen