Gesetze · Mietrecht
Modernisierungsumlage: Wenn die Sanierung auf die Miete geht
Vermieter dürfen einen Teil der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Miete aufschlagen. Das Gesetz setzt dafür Grenzen – und gibt Mietern Schutzrechte.
Nach § 559 BGB kann der Vermieter nach einer Modernisierung die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Die Erhöhung gilt dauerhaft – auch dann, wenn die Kosten längst abbezahlt sind. Das unterscheidet die Modernisierungsumlage von einer Finanzierung, die irgendwann endet.
Als Modernisierung gelten unter anderem Maßnahmen, die nachhaltig Energie einsparen, den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern. Reine Instandhaltung – also die Reparatur von Verschleiß – darf nicht umgelegt werden. Fallen beide zusammen, muss der Instandhaltungsanteil herausgerechnet werden.
| Regel | Inhalt |
|---|---|
| Umlagesatz | 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr (§ 559 Abs. 1 BGB) |
| Kappungsgrenze | max. 3 €/m² Wohnfläche innerhalb von 6 Jahren; max. 2 €/m², wenn die Miete vorher unter 7 €/m² lag (§ 559 Abs. 3a BGB) |
| Abzug | Instandhaltungsanteil und in Anspruch genommene Fördermittel werden abgezogen |
| Heizungstausch mit Förderung | 10 % der Kosten abzüglich Förderung (§ 559e BGB) |
| Deckel Heizung | max. 0,50 €/m² Wohnfläche für den Einbau einer neuen Heizung |
| Vereinfachtes Verfahren | pauschal 30 % Instandhaltungsabzug bei Kosten bis 10.000 € je Wohnung (§ 559c BGB) |
| Härtefall | Mieterhöhung kann ausgeschlossen sein, wenn sie eine unzumutbare wirtschaftliche Härte bedeutet |
Quelle: §§ 555b–559e BGB. Vereinfachte Darstellung.
Rechenbeispiel
Kritik und Reformdebatte
Mieterverbände kritisieren seit Langem, dass die Umlage dauerhaft gilt und Vermieter dadurch nach rund zwölfeinhalb Jahren die Investition refinanziert haben, die Mieterhöhung aber bestehen bleibt. Eigentümerverbände halten dagegen, dass ohne ausreichende Umlage zu wenig saniert werde, und fordern, die Kappungsgrenzen an gestiegene Baukosten anzupassen.
Die Bundesregierung hat 2026 mit dem Entwurf eines weiteren Mietrechtspakets („Mietrecht II“, Bundestagsdrucksache 21/6807) Änderungen vorgeschlagen. Vorgesehen sind unter anderem ein Deckel für Indexmieten, Transparenzpflichten bei Möblierungszuschlägen und eine Ausweitung des vereinfachten Verfahrens bei Modernisierungen. Der Entwurf wurde am 9. Juli 2026 in erster Lesung im Bundestag beraten. Bitte prüfen Sie den aktuellen Verfahrensstand.
Quellen & weiterführende Informationen
- § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
- § 559e BGB – Mieterhöhung nach Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage
- § 555d BGB – Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Härtefall
- Deutscher Bundestag: Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete (Drs. 21/6807) – parlamentarisches Verfahren